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不動産売却における所得税の計算方法

不動産売却における所得税の計算方法

 

不動産を売却した時の取得費や所得税の計算方法があります。
個人が不動産を売却すると譲渡益に対して所得税がかかってきます。
そこでここではその不動産売却時にかかる所得税の計算方法について解説します。
もし中央区で不動産売却をお考えならぜひ一度参考にしてください。
納めるべき所得税がわかります。

 

個人が不動産を売却すると所得税が発生

不動産を売却すると課税対象は譲渡益に対して所得税がかかります。
これは譲渡額でなく譲渡益です。
わかりやすくいうと利益です。
所得税は売上でなくて利益に対してかけられるものです。
ちょっとややこしいのですが、どの程度儲けたのかを把握するしかありません。
つまり取得費を知らなければ利益が出ないということです。

〇算出方法

まず順を追って説明します。
最初に不動産を売却したとき、

・所得税=課税譲渡所得×税率

で出すことができます。
たぶんここではてなマークが出た人がすでにいるでしょうが、この課税譲渡所得は売却額ではありません。
この課税譲渡所得を出すには、

・課税譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

で出てきます。
このときはじめて取得費というものが出てきました。
譲渡価格は不動産の売却金額のことです。
そして譲渡費用とは売却に必要な費用(経費)のようなものです。
これには売却の際の仲介手数料・広告費や測量費・印紙税・立退料・建物等の取壊し費用などが含まれます。
売却といってもいろいろな費用が掛かるのでその費用を一括して譲渡費用と呼んでいます。
そして譲渡価格と譲渡費用は現在行ったばかりなので、正しい費用は把握できているはずです。
ところが一番困るのは取得費という部分です。
これは過去なのでどうすればよいのでしょうか。

 

取得費はどうやって計算するのか

ここで一番問題になるのが取得費です。
これは今売却したばかりの土地の購入(つまり仕入れ価格)です。
少し残念なのは建物が含まれるとそれは減価償却後の価格になります。
そして他にも土地そのものだけでなく、購入の際の仲介手数料・立退料や移転料・印紙税・登録免許税や登録手数料・不動産取得税・搬入費や据付費・取壊し費用などです。

このような金額は当時の契約書や領収書から確認します。
不動産を購入したときは固定資産税や都市計画税等を払ったかもしれません。
それも取得費に含めることが可能です。
そして取得費は購入額と同額とは限らないのが面倒なところです。
つまり先ほどもお伝えしたように建物は減価償却を控除した残りの金額であり、土地だけがそのまま購入額として取得費になります。
建物の場合は、

・建物取得費=建物購入代金-減価償却費

となります。
さらに減価償却に関しては

・減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

といった感じで、年数が経てばたつほど価値がなくなっていきます。
償却率は用途と構造によっても違います。
これは細かく規定されており、マイホームか事業用かによっても償却率と耐用年数が違います。

 

()前がマイホーム、()が事業用、数字は前が償却率、後ろ耐用年数です。

・木造 0.031/30年(0.046/22年)
・軽量鉄骨0.025/40年(0.038/27年)
・鉄筋コンクリート造0.015)70年(0.022/47年)

 

この例でいくと木造の戸建住宅であれば、償却率は0.031を使うようになります。
そしてこれらの条件で木造戸建住宅の減価償却費と取得費を計算してみましょう。
例えば戸建て木造住宅を建物2,500万、土地1,500万、合計4,000万円で購入した場合、すでに売却したときに15年たっていたとします。
譲渡(売却額)が3000万で譲渡費用が111万円とします。

 

【例】建物2500万・土地1500万・15年経過・譲渡費用111万円
【減価償却費例】建物2500×0.9×10.031×15年=1,046,500円
【取得費例】
建物取得費2500万円-1,046.5万=1,453.5万円
取得費=建物取得費+土地取得費→1,453.5万円+1,500万円=1,645.35万円
【課税譲渡所得】
課税譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用→3,000万円-1,645.35万円-111万円=124.365万円

 

少しわかりにくいかもしれませんが、購入時の経費はなるべく残しておくと(手数料など)嘉永譲渡所得が小さくなるので、節税することが可能になります。
またあまりにも古い不動産を売却する場合は購入価格が不明ということもあります。
この場合は取得費を譲渡価格の5%としてしまうことがあります。
これになってしまうと課税譲渡所得が大きく計算されることがあります。